In concomitanza con l'acquisto di un immobile, c'è spesso l'esigenza da parte del richiedente del mutuo di avere anche liquidità per ristrutturarlo. Il mutuo per la ristrutturazione consiste in un finanziamento immobiliare finalizzato alla realizzazione di opere di manutenzione sia ordinaria che straordinaria di un immobile. In genere questi mutui, cosiddetti di acquisto e ristrutturazione, non sono molto differenti da quelli normalmente proposti per l'acquisto. Gli enti eroganti offrono infatti soluzioni di mutuo a tasso fisso, variabile e formule a tasso misto, alternando periodi di rimborso con rate indicizzate IRS ed Euribor. Cosa fare?

Primo passo: individuare e documentare la spesa per l'acquisto e ristrutturazione dell'immobile. L'importo erogato dal finanziatore, generalmente, va a coprire l'80% della spesa preventivata e documentata in virtù del fatto che tali lavori andranno ad aumentare il valore futuro dell'immobile stesso.

Secondo passo: l'istituto finanziatore erogherà un primo finanziamento per far fronte all'acquisto dell'immobile. Per la ristrutturazione lo stesso richiederà al mutuatario un preventivo accurato dei lavori che vorrà effettuare (computo metrico lavori). Tale stima economica (emessa dalla società di ristrutturazione) deve essere molto dettagliata: in ogni voce di intervento verrà indicata la relativa spesa.

Terzo passo: per quantificare la cifra da finanziare, l'ente erogante incaricherà un perito per stabilire il valore reale dell'immobile ed il costo delle relative opere di ristrutturazione. Per ogni successiva fase di stato avanzamento lavori verrà nuovamente incaricato un perito per certificare che i lavori siano stati effettivamente eseguiti e che siano in linea con l'importo della somma richiesta.

Se gli interventi di manodopera interessano anche le strutture portanti dell'immobile con il rinnovo o sostituzione delle parti di struttura, è necessario che oltre al preventivo di spesa venga fornito all'istituto erogante un progetto edilizio redatto da un perito autorizzato (geometra, architetto, ingegnere edile) regolarmente iscritto all'Albo dei Professionisti. A questo documento dovrà essere allegata la domanda di autorizzazione edilizia rilasciata dal Comune in cui è ubicato l'immobile e la Denuncia di Inizio Attività (DIA).

Il mutuo di surroga, attraverso il concetto di portabilità del mutuo, serve per trasferire il tuo mutuo presso un nuovo istituto finanziario diverso da quello attuale, a costo zero. La portabilità di un mutuo si concretizza, quindi, nell'atto della surroga che è la soluzione migliore per avere condizioni di mutuo più favorevoli, alleggerendo immediatamente la rata e preservando il futuro. Con la surroga del tuo mutuo si da vita a una nuova operazione di finanziamento modificando completamente le condizioni di tasso, importo e durata. L'operazione relativa al mutuo surroga riguarda solo il debito residuo ed è a costo zero (l'atto di surroga non è soggetto né all'imposta sostitutiva né ad altre imposte, come stabilito dalla legge del decreto Bersani). Cosa fare? Primo passo: il cliente stipula un nuovo mutuo a condizioni più convenienti presso un nuovo istituto finanziatore. Secondo passo: l'importo richiesto dal cliente è finalizzato all'esclusiva sostituzione del vecchio mutuo, dunque non è possibile chiedere una somma aggiuntiva di liquidità o cambiare i soggetti che hanno partecipato al mutuo originario. Terzo passo: il nuovo istituto erogante provvede ad estinguere il debito residuo e si sostituisce (portabilità) al precedente nei rapporti con il mutuatario, subentrando nelle garanzie accessorie, personali e reali (fideiussioni o ipoteche).

Cosa sapere a riguardo:
L'importo del mutuo non può eccedere il debito residuo;
I richiedenti devono essere gli stessi intestatari del mutuo da sostituire;
Tutte le altre caratteristiche del nuovo mutuo possono variare: durata, tasso, spread, piano di ammortamento e periodicità rate.

Vantaggi:
Nessuna penale per l'estinzione del vecchio mutuo;
Assenza di imposta sostitutiva (0,25% prima casa, 2% seconda casa);
Azzeramento spese d'istruttoria e spese bancarie iniziali;
Rimborso per le spese notarili;
Non è necessario cancellare l'ipoteca originariamente costituita, con notevole riduzione di adempimenti e costi notarili: si può semplicemente allegare una copia autentica dell'atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata.

Il mutuo sostituzione più ristrutturazione è indicato per chi ha la necessità di effettuare lavori di ristrutturazione di un immobile (per modifiche strutturali o estetiche) su cui sta già pagando un mutuo (mutuo di acquisto).
In questo caso, invece di richiedere un nuovo mutuo per ristrutturazione ed avere quindi due mutui a carico, è più agevole pagarne uno solo, accorpando il primo con il nuovo, avendo così un'unica rata da pagare. La ristrutturazione con sostituzione permette di stipulare nuovamente le caratteristiche del mutuo (tasso, durata e rata) andando a sostituire il capitale residuo del precedente e garantendo la somma necessaria ai lavori.
Nella maggior parte dei casi gli interventi in questione coinvolgono la rimessa a norma degli impianti (elettrici, idraulici e termici) o il rinnovamento di ambienti interni o esterni della propria abitazione.

Cosa fare?
Primo passo: il cliente presenterà un documento di stima economica della ristrutturazione (computo metrico) che dovrà essere redatto dalla ditta edile incaricata, precisando ogni tipo di intervento e indicando la sua relativa spesa.

Secondo passo: l'istituto erogante si occuperà di coprire il debito residuo del richiedente con il precedente istituto e, dopo verifica periziale dei lavori attraverso il computo metrico, preparerà un piano di finanziamento in funzione dello stato di avanzamento dei lavori.

Terzo passo: l'istituto finanzierà l'80% dell'importo complessivo dell'intervento di ristrutturazione e durante l'avanzamento dei lavori, ne verificherà costantemente lo stato.

Solitamente nel caso in cui ci si rivolge ad un altro istituto di credito per richiedere un secondo mutuo legato alle spese di ristrutturazione, è l'istituto stesso a richiedere la cancellazione della precedente ipoteca, per farne iscrivere una nuova a suo beneficio. In questo caso le detrazioni di legge previste per la prima casa rimangono invariate, solamente, però, per gli interessi maturati calcolati dal debito residuo del vecchio mutuo.

Il mutuo sostituzione e liquidità è la soluzione per chi ha già acceso un mutuo per la casa, vuole sostituirlo con uno più conveniente e necessità, allo stesso tempo, una liquidità aggiuntiva per soddisfare esigenze personali.

Cosa sapere a riguardo:
possono essere oggetto di sostituzione i mutui relativi ad acquisto, costruzione e ristrutturazione;
non è ammessa la sostituzione di un mutuo originariamente concesso per liquidità, anche se parzialmente;
il mutuo che si va a sostituire deve essere in regolare ammortamento da almeno 18 mesi;
la durata del mutuo sostituzione più liquidità varia da 10 a 35 anni, mentre il tasso può essere fisso, variabile o variabile con opzione;
l'importo totale del finanziamento non potrà superare l'80% del valore dell'immobile ed inoltre l'importo richiesto a titolo di liquidità non potrà essere superiore a 50.000 euro;
la liquidità erogata permette al cliente di consolidare ogni tipo di debito corrente fino a un tetto massimo di 50.000 euro.

Quando si desidera accendere un mutuo, la banca o l'istituto di credito richiedono delle garanzie, che servono all'ente per tutelarsi in caso di insolvenza, cioè del mancato pagamento delle rate, da parte del mutuatario. In linea generale, le forme di garanzia richieste sono molteplici, anche se la più usuale è la fideiussione da parte di una terza persona, chiamata garante, solitamente rappresentato da un familiare del debitore.
In alternativa, si può garantire un mutuo per l'acquisto di un immobile mediante l'ipoteca, cioè accendendo un 'mutuo ipotecario'.

In questo caso, la garanzia sul mutuo è rappresentata dall'ipoteca sull'immobile; la durata di questo contratto supera i 5 anni e viene stipulato davanti ad un notaio, che ricopre il ruolo di garante.

È un tipo di mutuo largamente utilizzato in caso di acquisto o la ristrutturazione di immobili, in quanto, in caso di insolvenza da parte del debitore, l'istituto bancario, cioè la parte creditrice, potrà avvalersi del 'diritto di rivalsa' sul bene ipotecato.

L'ipoteca è, infatti, una forma di garanzia reale, un diritto creato per svolgere la funzione di garanzia di un credito, che trova disciplina negli articoli 2808 e seguenti del Codice Civile nei quali vengono trattate le ipoteche legali, giudiziarie e volontarie.

Quando si tratta di mutui per l'acquisto di una casa solitamente si parla di ipoteca volontaria, ovvero scelta dalla persona che chiede il prestito per fornire le garanzie essenziali. Ciò non deve comunque allarmare in alcun modo i tanti compratori di un immobile che scelgono di richiedere un mutuo ipotecario per procedere all'acquisto, dal momento che l'ipoteca non intacca in alcun modo i loro diritti per quanto concerne il godimento del bene sul quale è stata iscritta.

Tale forma di garanzia a favore della Banca che ha concesso il finanziamento si attiva, infatti, solo nel caso in cui il creditore abbia difficoltà a rientrare in possesso del denaro prestato in ragione di una serie di ritardi nel pagamento delle rate del mutuo.

Il tasso di interesse applicato è quello determinato alla stipula del contratto e rimarrà lo stesso per tutta la durata del mutuo. Il mutuatario già al momento della stipula del contratto saprà sulla base del piano d’ammortamento, l’ammontare delle singole rate e la durata del mutuo.
Il tasso che verrà applicato al mutuo sarà composto dalla somma tra il tasso di riferimento per i finanziamenti a tasso fisso più lo spread, questa è l’operazione per il calcolo del tasso fisso. Il tasso di riferimento che viene utilizzato nei mutui a tasso fisso è l’EURIRS (Euro Interest Rate Swap).
L’EURIRS rappresenta la media ponderata delle quotazioni alla quale gli istituti finanziari operanti nell’Unione Monetaria Europea realizzano l’Interest Rate Swap. l’Eurirs aumenta con l’aumentare della durata del mutuo, quindi più alta sarà la durata del mutuo più alto sarà il tasso di interesse ad esso applicato. Questo perché ad una durata maggiore viene associato un maggior rischio a cui la banca si espone e che va pertanto remunerato.
Il guadagno principale che riceverà l’istituto erogatore del mutuo è dato dallo spread che mediamente si aggira tra l’1% e il 3%.

Riassumendo il tasso di interesse (TAN) è dato dall’Eurirs + lo Spread, poiché l’EURIRS è un tasso di riferimento valido per tutte le banche, la differenza da un tasso di interesse e l’altro è dato dallo SPREAD, sarà quindi soprattutto questo ultimo a dover essere confrontato. Minore è lo Spread minore sarà il tasso di interesse.

L’accensione di un mutuo a tasso fisso è ideale per chi è avverso al rischio e vuole conoscere prima della stipula del contratto gli importi delle rate del mutuo e l’ammontare complessivo del debito. Sarà inoltre consigliato il mutuo a tasso fisso qualora si preveda una crescita dell’inflazione che si traduce in un aumento del costo del denaro.
Si consiglia di optare sul tasso fisso quando il suo valore è vicinissimo a quello del tasso variabile, quando si vuole pagare una rata fissa per tutta la durata del finanziamento, quando si prevede un rialzo dei tassi nel prossimo futuro.

Ci sono anche degli svantaggi per chi opta per questo tipo di tasso: di norma il tasso fisso è più elevato rispetto al tasso variabile; se i tassi di mercato di riferimento cambiano e subiscono una riduzione purtroppo le rate del mutuo non scendono.

Ci riferiamo a quei mutui la cui rata cambia per l’effetto dell’andamento economico degli indici a cui questi mutui sono legati. Generalmente l’importo delle rate di un mutuo a tasso variabile sono più contenute rispetto a quelle del mutuo a tasso fisso, ma essendo calcolate in base degli indici di riferimento, possono variare per cui aumentare o diminuire.

Il tasso di interesse dei mutui a tasso variabile è composto dal tasso Euribor, che rappresenta il costo del denaro (v. tasso euribor), e lo spread che sta ad indicare il guadagno della banca o ente finanziatore (v. spread). Lo spread, è un parametro soggettivo legato alla politica economica della banca finanziatrice, pertanto tra le varie proposte di mutuo a tasso variabile, possiamo trovare notevoli differenze.

In altre parole il tasso variabile nei mutui, è dato dalla somma dello spread, che rimane invariato per tutto il periodo del mutuo, e il tasso Euribor che per sua natura è legato al valore dei suoi rilevamenti. La banca, a seconda della scadenze delle rate previste dal piano di ammortamento, aggiorna l’importo delle rate rimanenti, con il variare del valore dell’euribor.

Possiamo trovare tra le varie proposte di mutui a tasso variabile, la presenza ed utilizzo dei cosiddetti tasso d’ingresso e il tasso a regime; il primo rappresenta un tasso applicato per i primi mesi di vita del mutuo per poi dare spazio al tasso a regime, che è il tasso effettivo “ufficiale” del mutuo. Generalmente il tasso di ingresso è un tasso promozionale, pertanto è raccomandato verificare che il tasso pubblicizzato su varie proposte di mutuo, sia quello a regime o quello d’ingresso, per poi continuare nella valutazione corretta dell’opportunità capitateci.

Si consiglia di optare sul tasso variabile quando si preferisce che il prestito segui l’andamento del mercato, o quando si prevede che nel lungo periodo il tasso di riferimento euribor tendi a scendere.

I mutui composti dal tasso variabile vengono preferiti da chi dispone di un reddito medio alto, da coloro che nel caso in cui i tassi di riferimento dovessero alzarsi, hanno la capacità economica di accollarsi delle rate elevate, esistono però soluzioni di mutui a tasso variabile che permettono di avere la rata fissa (v. mutuo tasso variabile rata costante).

Abbiamo il tasso applicato composto da una percentuale a quota fissa e l’altra a quota variabile, quest’ ultima condizionata dell’andamento del mercato. Questi tipi di mutui vengono definiti anche a tasso bilanciato.

Per esempio abbiamo una quota al 60% calcolata in base ad un tasso fisso ed una quota 40% a tasso variabile. Sul mercato possiamo trovare delle soluzioni con differente percentuali applicate al tasso complessivo del mutuo.

I vantaggi di questa soluzione di mutuo a tasso misto è rappresentata dal vantaggio di poter sfruttare il tasso variabile, limitato alla sola quota predeterminata, riducendo i rischi di un eventuale rialzo dei tassi.

Di contro i mutui a tasso misto sono calcolati ad una tasso superiore a quelli a tasso variabile ed in caso di diminuzione dei tasso di riferimento Euribor, solo una parte ne subisce la riduzione.

“Capped rate” o detti a tetto massimo, fanno parte della famiglia dei mutui a tasso variabile ma la caratteristica principale è quella che il tasso applicato per il calcolo del mutuo non può andare oltre un certo valore prestabilito.

Si rivolge a tutte quelle persone che preferiscono avere un mutuo a tasso variabile ma con la sicurezza che non si va oltre quel tasso stabilito. Di norma il tasso applicato per i mutui con CAP o tetto massimo è di valore superiore a quello di un normale mutuo a tasso variabile ma comunque minore rispetto a quelli a tasso fisso.

Il CAP o la percentuale oltre la quale non si può andare, viene stabilito e definito sul contratto di mutuo, generalmente il CAP non varia per tutta la durata del mutuo, ma esistono casi in cui la banca stabilisce un periodo oltre il quale il CAP viene di nuovo calcolato. È consueto che le banche per questo tipo di mutuo applichino uno spread leggermente superiore rispetto ad un normale mutuo a tasso variabile.

Questa soluzione è adatto a chi vuole beneficiare delle fluttuazioni di mercato, grazie appunto al tasso variabile (riduzione della rata in caso di ribasso del tasso di riferimento), ma contemporaneamente proteggendosi da eventuali rialzi sostanziosi del tasso, che oltre al valore stabilito da contratto non può andare, pertanto si tratta di un rischio calcolato e prestabilito. Come accennato in precedenza questo rischio calcolato viene remunerato alla banca con l’applicazione di uno spread leggermente più alto rispetto ad un classico mutuo a tasso variabile.

Questi mutui sono calcolati in base al tasso variabile, ma con la prerogativa che l'importo della rata rimane invariato.

Siccome questi mutui sono regolati dal tasso variabile, quando questo ultimo subisce delle variazioni a cambiare come detto, non è l'importo della rata ma la durata del mutuo. Di conseguenza nel caso in cui il tasso diminuisce, si riduce la durata del mutuo, se invece il tasso cresce aumentano il numero delle rate e quindi anche il periodo di rimborso si allunga.

Questi mutui a rata fissa e durata variabile, si rivolgono a quelle persone che non vogliono farsi sfuggire l'occasione del tasso variabile ma che comunque si proteggono da un indesiderato aumento del tasso con conseguente incremento dell'importo della rata. Tuttavia vanno fatte delle considerazioni su questo tipo di mutuo, perché a volte non è tutto oro quello che luccica, in questo particolare caso analizziamo ciò che accade quando nei primi anni ci sia un rialzo sostanzioso dei tassi di interesse. Sappiamo che la rata del mutuo è composta da una quota capitale ed una quota interessi, nel caso di un mutuo a tasso variabile tradizionale, quando vi è un aumento dei tassi di interesse la quota capitale rimane pressoché invariata mentre ad aumentare è la quota interesse portando ad un inevitabile rialzo dell'importo della rata, nei casi dei mutui a tasso variabile a rata fissa, dovendo quest'ultima per forza rimanere invariata per tutto l'arco di vita del mutuo è la quota capitale a diminuire per far spazio alla quota interesse cresciuta per via del rialzo, questo perché nei pagamenti rateali è previsto che alla scadenza della rata i dovuti interessi devono essere necessariamente corrisposti.

Questo tipo di comportamento porterà ad un posticipo della restituzione della quota capitale sottoponendoci ad un più alto rischio nel calcolo medio dei tassi di interesse, sopratutto se il mutuo è a lunghissima scadenza ed nei primi anni si verificano degli aumenti considerevoli dei tassi, ci troveremo a restituire delle quote di interessi di importo molto alte rispetto a quelle di un mutuo tradizionale.

Supponiamo di avere un mutuo trentennale di 150.000 euro a rata fissa, ad un tasso iniziale del 5%, si avrà una rata costante di 805 Euro.

A questo punto se nel primo anno il tasso si alza di un punto percentuale portandosi al 6%, si avrà un aumento del periodo di ammortamento di 67 mesi portandosi da 30 anni a quasi 35 anni e 7 mesi. La spesa complessiva sarà 805 euro x 427 numeri delle rate, di 343735 euro di cui 193735 di interessi.

Nelle medesime condizioni un mutuo tradizionale avrebbe avuto una rata di importo pari a 899 euro con un costo di interessi uguale a 173640 euro, ben 20000 euro di meno!!.

Va ricordato oltremodo che seppur ci sia un adeguamento dei tassi nella parte finale della durata del mutuo, questo non andrà mai a compensare in egual misura l'aumento avvenuto nella fase iniziale, proprio perche nella fase iniziale il debito residuo capitale è alto.

Viceversa si gioirà nell'ipotesi contraria, ovvero quando nella fase iniziale si avrà una diminuzione dei tassi di interesse, portando quasi sicuramente ad una durata di ammortamento minore rispetto ad un mutuo tradizionale, proprio per la riduzione dei costi di interesse.

La caratteristica base di questa tipologia di mutui è la possibilità che il mutuatario, durante la vita del mutuo e nelle condizioni previste dal contratto, può passare dal tasso fisso al variabile e viceversa e rinegoziare pertanto il mutuo.

Anche per i mutui a tasso rinegoziabile, è presente in talune proposte, il tasso d'ingresso. Dopo un periodo dove la rata del mutuo è calcolata in base al tasso d'ingresso, al mutuatario spetta la scelta del tipo di tasso (fisso o variabile) per il calcolo delle successive rate, fino ad un determinato periodo previsto da contratto; dopo tale periodo al mutuatario si ripresenta l'opportunità di scegliere di nuovo il tipo di tasso da applicare al mutuo.

Il vantaggio principale nel rinegoziare il mutuo è dato dalla possibilità al mutuatario, di poter cambiare, volendo, il tipo di tasso applicato al mutuo. Di fronte a questa evidente elasticità, si può valutare e scegliere in base alla situazione finanziaria e di mercati attuali, se passare dal tasso fisso al tasso variabile o viceversa. Di contro, abbiamo che se si decide di rinegoziare il tipo di tasso applicato al nostro mutuo, quest'ultimo riviene calcolato in base alle condizioni del momento (attuali).

In breve, ogni volta che si avvicina la fine del periodo di opzione è possibile passare da un tipo di tasso all'altro, è come se materialmente si stipulasse un nuovo contratto di durata equivalente al periodo di efficacia dell'opzione. Quindi ogni volta il mutuo verrà regolato in base agli indici di quotazione del giorno di fine opzione. Lo spread rimarrà invariato per tutta la durata globale del mutuo mentre a cambiare sarà il tasso IRS per la soluzione del tasso variabile ed l'euribor di riferimento per il tasso variabile.

Supponiamo di aver stipulato un mutuo a tasso rinegoziabile con opzione ogni 5 anni, con inizio a tasso fisso. Al momento della stipula il valore del tasso è un 6%, al termine del quinquennio si avrà la possibilità di esercitare l'opzione confermando se continuare con il tasso fisso o no.

Se decidessimo di proseguire con il tasso fisso, verrà considerato per il calcolo complessivo l'IRS 5 anni (aggiornato) più lo spread. Cosi per ogni 5 anni.

I mutui con opzione rappresentano uno dei punti di forza delle banche durante le loro proposte di finanziamento, in questa soluzione è possibile passare dal tasso variabile al fisso senza alcuna spesa aggiuntiva. Questa facoltà potrà essere esercitata ogni tre o quattro addirittura cinque anni, a seconda delle condizioni e scadenze programmate in fase di stipula.

Questo tipo di mutuo si rivolge a chi è ancora indeciso sulla scelta del mutuo e rimanda la scelta a data successiva. Aspetto positivo è quello che se i tassi diminuiscono e si è già optati per una scelta del tasso fisso, in questa soluzione si può approfittare nella rinegoziazione del tasso ad uno fisso più basso.

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Tale servizio non garantisce l'effettiva erogazione del finanziamento richiesto.